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“城市更新”将掀起大浪

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地产行业算是受政策调控制约影响较大的行业了,因此,往往一项牵动较广的政策便可以给这个行业带来一次“变革”,比如退潮至尾声的“棚改”,一度在货币化安置的推动下使各城市房价节节攀升,为小城市楼市发展画下浓墨重彩的一笔。而在这旧力未散新力待起的时间点,6月19日国务院常务会议中提出了“加快推进城市老旧小区改造,顺应群众期盼改善居住条件”的提议,也就是说,新的“变革”将悄然来袭。

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何为“旧改”


“旧改”也可称之为“城市更新”,主要是更新改造2000年(含)前建成的环境条件差、配套设施不全或破损严重、无障碍建设缺失、管理服务机制不健全,且未纳入棚户区改造计划的住宅小区以及住宅楼。据统计我国共有约17万老旧小区,建筑面积约40亿平方米,保守估计旧改投资总金额可高达4万亿元。


城市更新既是一个发展工程同时也是响应国家号召的民生工程



何故“旧改”


01

从城市化发展的角度

城市的发展一般会经历诞生、成长、发展、鼎盛、老化和衰落六个阶段,大体上会呈现出“缓慢成长,加速发展,缓慢衰落”的趋势,政策的支持与消费升级等诸多因素也是城市化到鼎盛阶段所提出的必要需求,也就是说城市更新是城市发展到一定阶段的必然产物,造城之后需要更新迭代以匹配时代的发展、国家的发展达到城市可持续发展的目标。

同时目前三、四线城市因货币棚改的紧缩,去库存放缓,截止4月底商品住宅库存同比增长4.2%。而“旧改”则是精准的指向了存量市场,“旧改”项目更多以就地修复为主,同时在业态上也更加丰富,除住宅项目外,还包含教育资源、医疗资源、养老资源等配套设施,以及更多自持为主的商业、写字楼物业。拓展内需促消费,投资周期短见效快,且空间巨大,未来有望成为基建投资新的增长点,对促进基建投资,对冲房地产投资和外贸对经济的下行压力都将带来积极意义。


02

从地产企业的角度

棚改与旧改的最大区别在于驱动力不同。棚改,是政府与国企主导,90%的棚改户同意,就可以推动棚户区改造。而旧改是市场推动,开发商主导,一个小区要进行改造,开发商需要和每一位住户达成协议。相比来说,旧改的难度虽大,但利润空间丰厚,同时旧改一定程度上可以使原本房屋升值。虽然很多企业会扩大容积率,将多层改为高层,增加新房供应量。但由于是从原来的老破小进行改造,面貌焕然一新,价值自然增长。旧改对于小区的居民是好事,原来的旧房可以换新房,同时对于整个市场又有了新的刺激。

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“旧改”怎改


在我国建筑的寿命大概50年,七八十年代所建的楼房早已破败不堪,时代更迭日新月异,2000年以前所建的老旧社区已经无法满足“新城市人”对于居住的基本要求。人们对生活品质的强烈追求不断驱动着城市更新,而这过程要求企业不断提升自身综合实力以适应新阶段的需要。很明显的可以感受到,城市更新的旧改项目兼具了更多运营方面的逻辑,与传统推倒重建相比,现在的城市更新旧改业务因“出售少、租赁多”而呈现出“长线融资、长产业链、长期稳定收入”的特征。

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我国正处于第三次消费升级浪潮,因此人们对品质的追求要求企业城市更新产品的打造必须以人为本、因地制宜,既要满足人们对产品的体验感、舒适感和科技感的需求,又要将城市的历史文化与现代化发展高度融合。而基于此通过佳兆业白皮书的提炼我们可以发现有三类产品趋于主流:


一是文化传承的老厂房改造,将老厂房改成创意园区、地标商业、文旅改造;


二是商业升级的商业改造,如北京世贸天阶、联合办公的诞生;


三是长租公寓、民宿改造,适应当下租住习惯,使租的房屋也能成为美好生活的地方。

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而产品的打造也需要注意几个关键点:研判、时机、形态、过程


一是确定改造的必要性:改造项目是否有社会价值、经济价值,并对硬件进行评估;


二是确定改造的时机:物业内部空置以及政府整治区域是理想时机;


三是确定产品的定位:根据不同地区的市场化差异,从目标客户的定位反推产品定位;


四是精细化的改造管理:将每个阶段精心细分为几个模块进行管理,以缩短项目周期。

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一切的改造升级来源自人,可以是居住者、可以是掌权者、可以是改造者…产业可以带动聚集这些人,因此在改造过程中导入产业也是蛮重要的。“旧改”此举带动产业、工程、消费,为城市发展注入激素,使其愈发繁盛。


城市更新或将掀起不逊色于“棚改”的巨浪!

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