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政策与经济下的“并购聚集地”

文章附图

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近年来房产调控政策接连下达加之宏观经济的影响,地产行业陷入低迷,越来越多的企业因为资金链断裂、担保风险触发等原因陷入财务困境甚至于破产,而因此“遗留”下来的大量“困境项目”也映入很多Top企业眼帘。国内融资情况整体收紧,尤其是对于中小型开发商,这对于实力房企来说开展收并购也算是个好时机。

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“困境项目”


客观来讲地产行业并不非常集中,很多零零散散的中小型企业有地块却没有明显的竞争优势,地产行业本就是典型的资金密集型企业,其对资金需求旺盛。并且这几年是“偿债高峰期”不少企业会面临不小的债务压力,如果不堪重负或者不小心“踩雷”会很容易导致项目“烂尾”。而导致项目夭折的原因无外乎内、外因素。

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内部因素


复杂的债务纠纷:一般而言,从债权人类型上看,地产项目的债权人至少包括四类:有担保的金融类债权人、社会融资产生的普通债权人、享有优先权的建设工程施工人和已购买房屋的购房人。现实中,因各类债权人的诉求各不相同,利益差距巨大,项目一旦出现问题,就可能出现所有债权人一拥而上,导致工程司法查封,银行账户结冰,从而使项目陷入停工烂尾的困境。当然还存在因为担保问题产生的短期冻结;


市场定位失误:市场调查方法、范围不全面,对地区环境解析不透,对自身的开发能力和市场影响力估计过高,对同质化产品可能带来的影响度估计不足,对目标客户群动态变化的程度无法把握,同时对在一定经济条件下社会的消费趋势和消费能力的分析预测发生偏差,从而导致在市场定位时的目标客户群筛选发生错位,不能形成有效客户群和有效供给。这对于拓展新区域的企业和中小民营来说都是需要亲自趟一遭的。


外部因素


“相冲”的规划问题:政府在招商引资的过程中,通常会给出优惠措施与规划条件,但是这些政策和措施有时会与当地政府基础设施规划起冲突,诸如广州市某金融项目,政府土地出让阶段允许建筑物高200米,但是该项目却在机场净空范围内,出让合同的可见高度基本作废,又如福建某高档住宅开发区因涉及横跨高压线自然原规划必然失效。如此高成本高风险的再规划相信够很多企业头痛的。

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“不完美的项目”本就是收并购市场的一部分,自然存在吞进去吐出来的狼狈可能,但是也并非全盘带坑,世茂今年“摸到”的泰禾近80亿项目中也不乏“肥鳜”,有优质标的入手相信世茂还是挺开心的~


“并购风格”


2019年是地产行业并购大年,屡屡爆出的并购新闻,已然见怪不怪。无论是国企中保利的板块增强,或者民企中世茂的凶猛“冲榜”都证明行业正在向头部集中,而这些并购老手也都有自己的并购风格。

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谨慎:世茂今年对泰禾和粤泰的收并购是很典型的“机会型”抄底,很多收购在去年年底谈好,抓住企业年关痛点一举拿下,并且也表示19年会加大收购。不过虽然世茂称可以做到30%毛利率但是依然谨慎,不全盘接手而是挑项目收购


凶猛:融创的营销是业内看在眼里的,和并购房企的博弈中总是能逐步建立起自己收并购方面的绝对优势,机会一到,直接扑入。并且融创入住后会替换核心,坚决调整,只付首付剩下的用销售现金流覆盖,迅猛周转。不过融创现在也不是吃全盘了,而是从整体收购到局部收购到强强联合的趋势;


狼群:中梁在2017年7月率先成立并购重组中心,据说中梁的并购重组中心非常注重团队建设,研究出了一套并购的狼群战术,主张的是在获取并购项目过程中,拓展、财税、法务、设计等各专业人士一起上,打破专业壁垒、打破传统的集团与地区的层级壁垒,形成合力,以最快速度、最大能量夺取优质的项目。


“盘活安置”


拿到项目之后如果不能实现价值反而会变成累赘,那么怎么“安置”这些“风险呢”


1. 未雨绸缪,多种应对方案:在项目尽调过程中,除了注意资产风险外,还建议对项目所涉负债进行分类分级处理,并对不同级别的负债作出对应的应对政策,以减少后顾之忧;


2. 做好投资计划以及投后部署:项目的特点,包括土地性质、容积率、规划条件以及相关重要因素调整的可行性,综合考虑当地市场的影响因素,提前做好部署,确定该项目未来发展的方向,是做好房地产项目盘活工作的重要前提,当然这也是也是收并购的前提;


3.项目盘活回归人才管理:此类项目的操盘能力的要求是要比其他项目高的,并且经验与阅历尤为重要,一个专业的、有经验的“接盘人”,是落实风险安置的重要一环。

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并购老手们也在19年纷纷出手,据不完全统计2019上半年A股市场共有893家上市公司参与到1176起并购交易中,并且地产行业案例占比不少,随着地产行业竞争日趋激烈,行业发展在“量”上处于顶部,兼并加剧,行业集中度将持续提升。地产行业将从高速增长向平稳增长过渡,龙头房地产企业优势更加明显,小企业拿地难的局面将加剧,收并购及合作拿地将成为房地产企业获取项目的重要手段!

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不过在大量成功并购案例的背后,小握认为是行业的整合与重组,一些非市场因素将逐渐淡出只能在外围盘桓,以往利用地产作为储备资金“翘杠杆”的非地产企业也都在“卖房保壳”。在当下一些房企都无法经营的很好,何况这些作为“副业”经营的企业?出售之后通过短期资金的回笼回口血,怕是其当年在地产圈内混迹的根本原因,相信整合之后的行业会减少很多紊乱因素。

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