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高端圈层人脉磁场

分化加剧,房企已然进入“王者”时代

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在经济与政策的双重考验下,地产行业不断在往头部集中,强者恒强的势头愈加明显,在面对政策调控、市场波动时,头部企业尚有足够的资源和底蕴去“迎难而上”稳中前进,使自己的企业在寒冬之下亦有“阳春 ”。


“寒冬”?“生存”


从2019年开始,地产真正进入“寒冬”似乎成了绝大多数人的观念。因为从2016年“住房不炒”的基调确定,到“限购”“限贷”“限价”等一系列政策的出台,使房产的高增势从“黄金”掉到了“白银”。万达的“卖卖卖”、万科的“活下去”、企业的“去地产化”似乎都在给行业以警示。19年新年伊始,大部分城市成交量普遍下滑,部分城市交投更是骤降50%。再加上棚改新开工目标减少、土地流拍等现象出现,悲观情绪萌发,让房地产行业预期走弱,寒冬观念愈加深刻。

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上半年国内的融资渠道也不断收紧,信托暂停键、商业银行罚单、海外债券规定,都使房企现金流不同程度的被影响,借新还旧的方式很难再适用,加上偿债高峰期来临。房企无论在融资还是市场,都面临着巨大困境。因此“寒冬”应该是行业现在的季节,而“生存”应该代替发展。


但是上半年房企的表现却让人不禁反问:“说好的寒冬呢?”


“扩张”、“上位”


近日,财富中文网发布的“世界500强”榜单新鲜出炉,其中恒大、碧桂园、绿地、保利以及万科五家地产企业仍在榜上并且排名相比去年均有大幅度上升。上升最明显的是碧桂园提升了足足176位,上升最小的绿地也提升了50位排名提升至202位!此外在3月份公布的中国500强名单中,有52家房企入围,并且普遍排名上升,排名的整体提升足以证明房企综合实力的进步和规模的扩张。


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2019年上半年的房地产行业继续上行,房企们也纷纷在比拼半年来的业绩。

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统计局数据显示,整体上1-6月,商品房销售额为7.1万亿元,同比增长5.6%,其中,6月单月销售额为18,925亿元,同比增长4.2%,较5月上升3.6个百分点。体现到具体的公司,也有很多日子过得不错的企业。

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万科上半年合约销售额为3340亿元,同比增长9.63%;华润上半年合约销售额为1188.19亿元,同比2017年的942.68亿元增长26%;世茂今年前6个月合约销售金额为1003.4亿元,同比增长39%。


除了这些头部企业,一些中等房企也在这两年不断发展,比如:阳光城、中南、富力、金茂这些在2018年成功迈入“千亿俱乐部”的新会员。


还有一些房企成长较快,例如中国奥园,今年上半年合约销售额为536.3亿元,同比增长约33%。而其在2018年,公司销售额已经千亿在望,今年更是不惧寒流将目标定为1150亿元。

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在寒风袭来时,仍有人逆风前行,用自己的气魄搏来了一波小阳春融创的凶猛使其接手了一些万达资产,保利并购了中丝以强化文化板块,世茂的强力也收获了大批泰禾和粤泰的项目…这些“拿来”的资本使逆势加仓的企业得以扩张规模、收获利润、强化现金流。


“分化”!“差距”


在现阶段的调控浪潮中,房企们演绎着分化加剧的桥段。融创、世茂等逆势扩张的企业规模越做越大。而那些早早就“放弃”地产主业的公司却一头扎进转型的死胡同出不来。


在年中,中指发布了各房企“中考”成绩单,各位考生都在老师严厉监考之下获得了进步的成绩,“大榜”上可以看出半年销售过千亿的有12家已创记录,前三位“学霸”更是以3920亿、3276亿、2928.7亿销售额居霸榜前三,同时我们的百强门槛也升至132亿元,整体增长率也相对合理。

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从各阵营销售额及增长率来看,销售规模再上新台阶,强者恒强态势延续。公布19年销售目标的有39家房企,其中中海地产、招商蛇口、阳光城、金科集团等14家房企销售目标完成率超过50%;恒大、保利等21家房企销售目标完成率均在40%~50%;融创中国、绿城中国、富力地产和花样年4家房企销售目标完成率低于40%,这种比例也基本算整体及格了,共同进步了。

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但是在行业集中度提升的同时,也有一些地方性企业因资源短缺、债务压力,公司在“因城施策”下变得捉襟见肘,只得放弃企业。年内已有228家房地产公司破产,仅七月份就有32家房企宣布破产。


中小型房企因为调控政策、融资困难等诸多因素导致业绩不佳,继续在寒冬中坚持,而头部房企凭借自身在拿地、融资等方面的优势,快速进入相对活跃的市场。通过合理的业务布局,保证业绩的稳定性,虽然规模增速下降明显,但是却能及时适应从高速增长变为稳定增长的变化。

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从政策的出发点来看,只是想降低房地产行业高增长带来的风险和负面效应。政府比谁都想稳定这个行业,让行业健康持续增长。所以,融资收紧仅为规范式收紧,在流动性宽松的环境中,仍可受益。头部房企相对于信用资质较弱的房企资金优势愈发明显,集中度必将进一步提升。


同样道理,“一城一策”调控政策意在维稳,并没有在全国“一刀切”。长久下去,城市间的分化将成必然。一二线城市有刚需支   撑,增速有望保持平稳,而三四线城市需求明显下降。


在这种情况下,一二线对于房地产开发企业来说愈加弥足重要,进可以作为远攻的大后方,退可以存量经营。而在一二线城市,资源大多数都在强者手中。




“凡有的,还要加给他叫他多余;没有的,连他所有的也要夺过来。”


——《新约•马太福音》


马太效应虽不绝对但适用于地产行业。这种情况之下,强者不会停下前进的步伐,弱者也不甘就此湮没。想要在马太效应有所突破,只可能在弯道超车,多元化融资、业务模式创新、共赢式发展等等,若能在这些方面有所建树应该就可以渡入稳定吧。


不过“寒冬”已经在下层中小企业席卷,不知上层企业可披好了寒流上袭御寒的冬衣。企业无论发展或生存都必须要往前走,停滞不前的后果只会是苦涩的。

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