吴铮 - 商业地产的一匹“黑马”

摘要
我希望每一份专业都为这个世界带来价值和影响!

     
屏幕快照 2019-03-29 14.14.53.png                       我希望每一份专业都为这个世界带来价值和影响!

                                                                  - -云泰商业总裁吴峥


 近年来,随着全国各地房地产市场调控政策的相继出台,更多的企业将目光转向商业地产,无论是深耕固有领域,还是探索新的领域,在新的市场环境下,商业地产帮助房地产开发企业打开了新的发展空间,新时代下人民对美好生活的向往加速了消费结构的升级,也驱动着商业地产不断走向高质量发展之路。


握握有幸采访到了云泰商业的总经理-吴铮先生,一起来探索当下的商业地产。


商业地产新趋势


wowo您觉得商业地产2019年的趋势是怎样的?


吴:2019年国家主要是在基础建设方面,房地产这一届政府还是咬的比较死的,房地产价格的上升是这一届政府管控的一个重点。


那么商业地产因为它带着地产两个字,所以说它会有一点“城门失火殃及池鱼”的意思,这就是说商业地产还是在一个调控的范围,政府会有一个支持和推出,这是一个基本的。

 

从另外一个角度来讲,商业地产核心还是租金的增长,租金和成本之间的比例关系,刚才说房地产市场使得土地的价值、价格可能还是那么一个稳中有升的态势,但是就分母来说基本上是稳健的,随着钢筋、水泥、人工的上升会使得成本持续的增加,如果从收益的角度来讲,租金上涨的速度可能会慢于成本上涨的速度,从商业地产的回报看,它还是在一个比较低迷的水平线,那么这可能是中长期的一个趋势,核心的原因是源于租金的来源还是来自于(商用地产)供应量,供应量多那么它的租金就低,供应量少那么它的租金就会多一些,这是它基本的一个逻辑。

 

而看整个商业地产,包括写字楼、包括它整个商业的供应量,还是在持续的增加,标准的城市就是一人一平米嘛,有两千万人就两千万平米,现在这个量是超过它的,所以这个比例让大家看是比较难受的比例。所以从19年来讲租金水平在整个行业来讲是处于比较敏感比较难受的一个过程里。倒是19年我觉得会有一些有特色的、差异化的产品会跳出来,那么它会在市场吸引眼球,关键看它后期复制和提升的能力。


云泰未来的发展


wowo:云泰将来会怎样发展?您有什么计划?


吴:云泰的定位是比较清晰的,云泰叫做商业地产里的店小二,替地主打理它的资产,我们不去碰重资产,我们主要在轻资产的层面通过运营的价值来做提升物业价值的,进而超额的收益我们来和业主进行分享,从我这个商业模式来讲只要有业主、有投资人需要打理资产,我们就有存在的价值。

 

我们的核心能力就在把冷项目做热、小项目做大、坏项目做好,只有这样才会创造更多的价值。所以说云泰商业是一个以运营为核心,以团队能力和创新能力为核心竞争力的一个公司,我们整个收益的成本结构中人工会占很大的一部分,它是一个服务型的公司,伴随着我们管理规模的扩大,我一定会要更优秀人才进来,所以在2019年包括后续人才引入的速度,我认为还是会比较大,而且我们希望可以汇聚成一个平台把更多优秀的人才把它聚在一起,让大家能够真正的发挥自己的智慧能力去激活重资产的价值,进而让个人的价值得到实现,所以2019年我认为云泰还是处于大力发展、快速的扩展当中,会招很多人。

 


社会价值


wowo:云泰商业给社会带来的价值影响是什么?


吴:公司定位差异化,原有商业地产管理,更多是以自己管自己资产为主,重资产线下由重资产来雇佣更多的人才来进行管理,业主角度好处在于自己资产自己管理,但是人才没办法流动起来,对于人才价值的实现是不够的。

 

在过去,比较好做的时候,谁来做都能做,但是现在需要更多市场化的人来做,行业之间的流动更大才能把资产盘活,这个时候整个轻资产的人才应该流动起来,出现专业的轻资产公司来为他们打理资产,现在需求和供给比是倒挂的,需要更加专业的人,做更加专业的事。

 

重资产的人赚重资产的钱,轻资产挣轻资产的钱,轻资产赚的是店小二的钱,重资产赚的是地主的钱。重资产更多关注与回报、收益,而轻资产更多的关注于团队的管理、系统的建设、创新的研发,它们二者之间是基于两个信任,必须是基于信任才有更多的可持续发展。

 

我觉得云泰商业在这个时代,是第一个真正以店小二出现的一个商业运营公司,我们希望通过我们的努力来改变行业现状,现在还有一些酒店是在打理自己的资产,我们更多的是要为业主打理资产,体现它的价值,这是我们团队在做、在推动的事情。


竞争优势


wowo:云泰商业如何与同类企业区别,不同的是什么?


吴:我们在做的商业运营。比如说万达、龙湖等等,他们都是有自己的重资产,重资产控股的公司,我们的公司是一个合作制的公司,商业团队在里面占据更大的份额和话语权,因此我们能够根据消费者需求,而不仅仅是根据业主需求来做更多的创意和讨论,真正能打通这个行业。


第二个是,我们在对外承揽业务的时候,不碰业主的重资产;不带属性,不是对资产收购管理,会保留业主的品牌,我们是以服务站的形式出现,来为他打理好资产,是管家和店小二的角色。在这个地方没有产生产权变化,反倒是我们的专业能力提高了它的价值,分享它的收益,这是我们很大的一个差异。

 

现在像云泰的运营模式的企业基本上很少,我们现在规模应该是最大的,而且我们在和业主的合作上,第一确保业主收益,超过的部分,再进行分享。这样的话,能使二者伴随的项目成长共同获得收益,这是共同成长的一个逻辑,这个也是我们和同类企业差异化的地方,营造一个共同成长的关系。


wowo:云泰商业如何与同类企业区别,不同的是什么?


吴:天赋动能这个词比较学术,我理解就是个性和基本驱动力,我觉得这个企业需要人才第一点是热情,这个是核心,一个人能力差别肯定是有的,但是热情可能会弥补很多能力上的短板,一个有热情的人但能力弱一点和一个能力很强得人热情很弱,我会选择热情的人,因为我觉得热情、态度、激情,愿意干这个事情,能解决很多问题


wowo云泰商业的团队组织架构是根据哪些方面组合的?


:还是根据价值链,我们公司的架构职级按照我们对于业主商业服务的每个价值链环境进行设置。总部负责人才的培养和调配,各个项目负责人针对各个项目有人才的使用权但没有所有权,所有权和调配权在总部。这样能够使团队迅速的集结和成长,人才可以打通,评价机制也同时打通,这是一个非常重要的点。

 

云泰是一个以人为核心的公司,我们不能完全分散,不能把人才和能力分散在各个项目中,即使是分配在项目中间也是有要求、有设计的,需要集结的时候可以随时集结。


关于分享


wowo共享经济在这两年迅速发展,而握握的理念也是Share is everything:分享一切。那么您对分享这个词怎么看?


吴:我们公司的核心就是平台分享,云泰商业在管理一个商场时,利用租金差价提高租金收益与业主分成,这是只一个基础的收益,这部分收益可以养人但是挣不到大钱。更多的是通过运营产生巨大的客流,云泰一年有2个多亿的客流,怎么通过客流来变现?不只是买东西,还有更多使客流变现的方式,比如线上的结合,广告资源的价值等等方面。基于新的业态长期创新,消费者与商业结合的模式,内容和场景是云泰研发和考虑的核心。公司最大的价值不是说挣多少租金,毕竟它只能养人,而是通过客流获取渠道,利用渠道既可以通过消费者身上得到利益,也可以通过需要消费者的人身上得到利益。


wowo:您觉得握握是怎样的平台,怎样的团队?

 

:我认为很有活力,我和握握认识是比较早的,首先握握可以从公司的角度和老板的角度充分考虑人才的问题,而且站在使企业成功和使人才成功的共赢效应中间找到一个点,不是单纯的推个候选人挣到钱就结束的,是真正的站在客户公司收益和对人才负责的角度,所以我认为这是其他公司所不具备的。

 

再者握握用了很多信息手段,至少可以把一些人聚集在一起,然后通过推荐的方式使大家有更多的动力,同时握握的人才库资源(人脉)是很好的,很创新也有很多新的东西,所以喜欢和握握合作,更希望有深度的合作。


wowo您会把合适的企业、合适的候选人推荐到握握平台么?


:可以的,没问题!现在市场这么好,第一我可以找到优秀人才,第二我也会对人才负责,给人才推荐到握握,使人才有更好的空间可以提升自己的价值。

 

wowo:最后您对职场的建议,比如建议是否转行,是否坚持自己的理念?


:我觉得坚持是很重要的点,尽管有一个点是要以立方量、平方量作为路标,第一会我选大行业,行业很重要,如果选择一个小行业那么再大也不会觉得大;第二我觉得要选择一个好公司或者好平台,以能学到东西作为一个核心,钱多钱少差距没有那么大,所以金钱是要看长期的而不是一时的。但是在这个经济周期不好的时候积累自己,在平台学习创新创意,是更重要的。现阶段很多人会通过钱来跳槽的,作为工作的期望和目标,也是对的。

至于改行不改行要看个人勇气和想法。什么叫改行,是从做一个东西到做另一个东西,是存在挑战和问题的,这一点我觉得也是要好好考虑的。


我是吴铮,我在握握,我希望每一份专业都为这个世界带来价值和影响!让“⼈才”不再成为商业发展的瓶颈!





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